與江西省贛州市贛縣區(qū)(2016年12月28日贛縣撤縣設(shè)區(qū))政府僅一條馬路之隔，有一處占地40畝的爛尾工程，包括酒店主體大樓、配套別墅在內(nèi)的數(shù)十棟鋼筋混凝土建筑已荒廢數(shù)年。

酒店項目現(xiàn)況 祁彪/攝

按照原有規(guī)劃，這里原本應(yīng)該建成贛縣區(qū)第一家四星級酒店，但現(xiàn)在卻成了贛縣區(qū)人盡皆知的爛尾工程，在土地資源稀缺的大背景下40畝地段極佳的土地被閑置浪費。而圍繞這個爛尾工程，贛州市國土資源局贛縣區(qū)分局(下稱贛縣國土局)與贛縣銀河國際酒店有限公司(下稱銀河酒店公司)、贛縣銀河房地產(chǎn)有限公司(下稱銀河房地產(chǎn)公司)、江西省吉水文水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱吉水文水公司)、江西省萬江地產(chǎn)有限公司(下稱萬江公司)等四家公司還打了一場官司，各方都指責(zé)對方應(yīng)該為爛尾工程負(fù)責(zé)。

近日，江西省高院二審開庭審理了此案?？梢灶A(yù)見的是，不管這場訴訟最終結(jié)果如何，從贛縣區(qū)發(fā)展的層面看，這次工程爛尾事件沒有贏家。

酒店項目成爛尾

2009年，為加快贛縣城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程，完善和提高贛縣酒店服務(wù)體系和水平，贛縣國土局根據(jù)贛縣政府要求，在城南新區(qū)規(guī)劃出F-10-1、F-10-2、F-10-3、F-14-1、F-14-2五塊土地，共計約118636.32平方米，作為四星級酒店及周邊建設(shè)用地。

2009年9月9日，贛縣建設(shè)局下發(fā)了2009第30號《規(guī)劃條件通知書》，并將規(guī)定招商建設(shè)條件的《贛縣四星級以上賓館建設(shè)項目》作為該通知附件，對上述五塊土地的規(guī)劃、建設(shè)條件、要求作了規(guī)定，主要為:(1)F-10-1為商業(yè)用地、F-10-2為四星級賓館用地、F-10-3為居住用地、F-14-1為居住用地、F-14-2為商住用地;(2)合同簽訂后，取得施工許可證之日起，12個月內(nèi)應(yīng)完成賓館主樓建設(shè)，22個月內(nèi)完成賓館全部建設(shè)并投入營業(yè)，投入后20個月內(nèi)必須通過國家行業(yè)主管機(jī)構(gòu)四星級或以上星賓館評定，四星級賓館營業(yè)后20個月內(nèi)如未能通過國家的評定，投資方應(yīng)另按40萬元/畝的標(biāo)準(zhǔn)補繳土地差價7120萬元;(3)賓館主樓封頂后，商住開發(fā)的50%方可進(jìn)入市場銷售，賓館評定達(dá)到要求星級后另50%商住開發(fā)方可進(jìn)入市場銷售。

2009年10月24日，贛縣國土局向社會公開拍賣上述五塊建設(shè)用地使用權(quán)，出讓資料中《出讓士地使用條件》明確規(guī)定受讓方必須按照贛縣建設(shè)規(guī)劃部門提出的規(guī)劃設(shè)計方案和《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》的要求施工建設(shè)，包括按照《贛縣四星級以上賓館建設(shè)項目》的具體要要求實施。

最終，銀河酒店公司出資人陳卓明以1.432億元的價格競得上述五塊地。

2009年11月5日，贛縣國土局和陳卓明簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。合同約定:1.出讓宗地總面積118636.32平方米，宗地用途為商服、住宅。2.贛縣國土局同意在2009年12月30日前將宗地交于受讓人，交付時宗地應(yīng)達(dá)到;三通一平的狀態(tài)。3.建設(shè)項目應(yīng)在2009年12月31日前開工，在2011年12月31日前竣工。

2010年3月23日，贛縣國土局(甲方)、陳卓明(乙方)以及上述四家公司(均為丙方)簽訂了一份《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議書》，約定上述宗地的受讓人由乙方變更為丙方，原有出讓合同由甲方和丙方繼續(xù)履行，丙方承當(dāng)原有合同乙方所有的權(quán)利和義務(wù)。

此后，贛縣國土局依約定分別為四家公司辦理了《國有土地使用權(quán)證》，其中銀河酒店公司取得了F-10-2號地塊40畝土地的使用權(quán)，用于賓館項目建設(shè)。

然而，此后賓館項目并未如約進(jìn)行，銀河酒店公司于2011年2月25日才申請《建筑工程施工許可證》，同年4月8日獲得批準(zhǔn)后才開始動工建設(shè)。至2013年5月，酒店項目主體封頂，但此后剩余工程進(jìn)展緩慢。此后，銀河酒店公司資金鏈斷裂，酒店項目徹底停工，爛尾至今。

而就在該酒店項目建設(shè)期間，贛縣區(qū)的另一個四星級酒店項目幾乎同時開工，且在之后順利竣工并投入使用。

除此之外，其他三家公司開發(fā)的住宅項目進(jìn)展較為順利，目前已基本售罄。

雙方互指對方應(yīng)對爛尾工程負(fù)責(zé)

酒店項目爛尾后，經(jīng)數(shù)次溝通無果，贛縣國土局于2016年將上述四家公司訴至贛州市中級法院。該起糾紛隨之進(jìn)入了漫長的訴訟歷程。

原審一審中，贛縣國土局要求上述四家公司承擔(dān)履約不能責(zé)任，按約定補繳土地出讓價款7120萬元。最終原審一審判決支持了贛縣國土局的訴訟請求，判令上述四家公司補繳7120萬元土地出讓金。

江西省高院二審發(fā)回重審后，贛縣國土局追加訴訟請求，要求上述四家公司支付酒店項目逾期竣工違約金1.0654億元。而上述四家公司也提出反訴，要求贛縣國土局支付延期交付土地違約金以及相應(yīng)損失共計6608.6萬元。

重審后，一審法院判決各支持了原被告雙方的部分訴訟請求:1.被告方上述四家公司支付贛縣國土局出讓金差價款7120萬元，支付至2017年12月31日的逾期竣工違約金2800余萬元。2.贛縣國土局向上述四家公司支付延期交付土地違約金2800余萬元;駁回雙方的其他訴訟請求和反訴請求。

雙方都不服提出上訴，贛縣國土局上訴要求支付土地差價7120萬和賠償延期竣工違約金1.26億元，合約近兩億元賠償請求。上述四公司上訴要求駁回贛縣國土局的全部訴求，要求賠償3600余萬元延期交付土地違約金。

二審?fù)徶?，雙方訴爭圍繞的爭議焦點主要包括;2009第30號《規(guī)劃條件通知書》和《贛縣四星級以上賓館建設(shè)項目》等政府設(shè)置的規(guī)劃條件是否合法、是否存在土地出讓優(yōu)惠差價、到底是誰違約在先等。

贛縣國土局認(rèn)為，2009第30號《規(guī)劃條件通知書》和《贛縣四星級以上賓館建設(shè)項目》等文件設(shè)置簽署一系列規(guī)劃條件的根本是為了保證四星級酒店項目能夠順利完成，而上述四公司雖然是四家完全獨立的四家公司，但在簽訂變更協(xié)議之初就已知曉這一內(nèi)容，且同意酒店項目和其他項目捆綁的要求，如今酒店項目爛尾，但其余住宅等項目均順利完成，四公司在享受了高額開發(fā)利潤之后不可能不為酒店項目爛尾負(fù)責(zé)，因此理應(yīng)補繳土地出讓金差價和支付違約金。

但上述四家公司認(rèn)為，2009第30號《規(guī)劃條件通知書》和《贛縣四星級以上賓館建設(shè)項目》等文件設(shè)置的關(guān)于補繳土地出讓金以及將酒店項目捆綁房地產(chǎn)銷售的規(guī)劃條件是明顯違法的，因此不能作為贛縣國土局要求補繳出讓金差價和支付違約金的依據(jù)。此外，政府嚴(yán)重違約在先，延期交付土地兩年之久，同時還批復(fù)建設(shè)另一個政府自營的四星級酒店項目，致使該酒店項目的商業(yè)價值大幅下跌，是導(dǎo)致酒店項目爛尾的根本原因，而限制房地產(chǎn)項目銷售給被告方帶來了巨大損失，致使銀河酒店公司資金鏈斷裂。政府將酒店項目與房地產(chǎn)開發(fā)項目強行捆綁的行為早已經(jīng)法院生效行政判決認(rèn)定為違法。因此，應(yīng)該判令政府違約并支付相應(yīng)違約金。

一場沒有贏家的開發(fā)項目

據(jù)了解，這次開庭后，2018年5月15日，原被告雙方曾在法院主持下進(jìn)行過一次調(diào)解，但最終因分歧過大而失敗。

而這次調(diào)解也是整個酒店項目的縮影:沒有贏家，兩敗俱傷。按照贛縣區(qū)政府原本的規(guī)劃，這本是一個對于贛縣區(qū)發(fā)展有巨大推動作用的工程，但沒想到竟以爛尾收場，嚴(yán)重?fù)p害了當(dāng)?shù)卣男蜗?上述四家公司原本可以借此項目在大幅盈利的同時提升自己的品牌力，但目前銀河酒店公司資金鏈早已經(jīng)斷裂、其余三家公司也因持續(xù)兩年多的限售行為蒙受大額損失。如今，雙方更是陷入訴訟泥潭無法自拔。

而圍繞這場訴訟，雙方也是傾盡了全力，絞盡了腦汁。

為了確保這場訴訟能夠勝訴，贛縣區(qū)政府曾數(shù)次向贛州市中院和江西省高院以政府文件形式發(fā)函，指責(zé)上述四家公司嚴(yán)重違約，應(yīng)對此項目負(fù)責(zé)，賠償相應(yīng)損失，要求法院支持其訴求。

這些文件被上述四家公司在法院復(fù)印案卷時得到，上述四家公司因此指責(zé)贛縣區(qū)政府企圖以政府名義干擾司法審判，是違法行為。

在接受采訪時，贛縣區(qū)政府一方解釋這只是贛縣區(qū)政府向法院提交的一份情況說明，別無他意。而企業(yè)一方為了保證訴訟勝利，也邀請了我國民商事、行政等法學(xué)領(lǐng)域權(quán)威專家就該起訴訟涉及的關(guān)鍵法律問題進(jìn)行了論證，并形成了書面的《專家論證意見書》。

這份《專家論證意見書》認(rèn)為:2009第30號《規(guī)劃條件通知書》和《贛縣四星級以上賓館建設(shè)項目》等政府設(shè)置的補繳出讓金差價和酒店項目和其他配套項目捆綁的規(guī)劃條件，違反了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十八條和《城市規(guī)劃編制辦法》第四十一條的相關(guān)規(guī)定，屬于違法和無效的規(guī)劃條件，其中酒店項目和其他配套項目捆綁的規(guī)劃限制已經(jīng)被生效行政判決認(rèn)定無效。

調(diào)解失敗后，江西省高院作出終審判決將只是時間問題?？梢灶A(yù)見的是，無論終審判決結(jié)果如何，都不會是此次工程爛尾事件的結(jié)尾，這場糾紛的最后解決還有很長的路要走